Wydarzenia

Dnia 25 kwietnia 2017 roku miałam zaszczyt uczestniczyć w konferencji „Dzień otwartego operatu szacunkowego”. Poniżej program konferencji oraz tekst mojego wystąpienia.

Wystąpienie:

W udostępnionych materiałach znajduje się mój operat szacunkowy.

Moje dzisiejsze wystąpienie będzie dotyczyło dziewięciu zagadnień w zakresie sporządzenia tego operatu.

  1. Pierwsze zagadnienie — Jakie są Trzy główne etapy w mojej wycenie?
  • Pierwszy etap to — Pozyskanie zlecenia na wycenę, obligatoryjnych dokumentów do wyceny oraz oględziny nieruchomości — wyniki tej pracy, czyli dokumenty i zdjęcia umieszczam jako załączniki do operatu;
  • Drugim etapem jest — Sporządzenie analizy rynku, gdzie wyodrębniam cechy rynkowe wpływające na wartość — a samą analizę umieszczam w załączniku do operatu;
  • A ostatnim etapem jest część opisowa czyli — Sporządzenie operatu szacunkowego.
  1. Drugie zagadnienie — Co jest Przedmiotem wyceny?

W przypadku wyceny przeprowadzonej przeze mnie bardzo istotną kwestią jest dokładne określenie przedmiotu wyceny.

W omawianym przypadku — W zapytaniu ofertowym klient wskazał jedynie dom jednorodzinny, a podczas weryfikacji księgi wieczystej okazało się, że nieruchomość obejmuje także drugą działkę niezabudowaną.

Dlaczego jest to dla mnie takie istotne? — Ponieważ dla każdego typu nieruchomości wykonuję odrębną analizę rynku opartą na modelu statystycznym — co oczywiście wiąże się z dodatkowym nakładem pracy.

W omawianym przypadku — Przedmiotem wyceny była wartość rynkowa prawa własności nieruchomości zlokalizowanej w powiecie gliwickim w gminie Wielowieś.

Nieruchomość składała się z dwóch działek:

  • Działki niezabudowanej o powierzchni około trzech tysięcy metrów kwadratowych, sklasyfikowanej jako łąki i pastwiska,
  • oraz Działki o powierzchni około pięćset metrów kwadratowych, zabudowanej domem jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi i garażem.

Operat został sporządzony dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.

Na potrzeby operatu szacunkowego sporządziłam również pomiary kontrolne oraz wykonałam rzuty poszczególnych kondygnacji w celu wizualizacji rozmieszczenia pomieszczeń.

W operacie zamieściłam również tabelaryczne zestawienie powierzchni.

  1. Trzecie zagadnienie — W jaki Sposób analizuję rynek i dlaczego wybrałam tę drogę?

Analiza rynku jest obligatoryjna i kluczowa w sporządzaniu każdego operatu szacunkowego. Analiza rynkowa została wykonana po to aby wyodrębnić cechy rynkowe i zbadać w jakim stopniu te cechy rynkowe wpływają na wartość.

Wagi cech rynkowych określam za pomocą regresji wielorakiej.

Uzmysłowiłam sobie zasadniczy fakt, że nie mogę w określaniu wag cech rynkowych powoływać się na długoletnie doświadczenie lub rzekomo przeprowadzone badania preferencji potencjalnych nabywców na rynku nieruchomości. Ponadto tego typu analiza nie ma twardych przesłanek i jak dla mnie oparta jest na domniemaniu.

Znalazłam więc inspirację w konsekwencji dążenia do precyzyjnego odzwierciedlenia całej zmienności rynku w pracy Panów: Tomasza Kotrasińskiego i Wojtka Nurka.

Miałam też szczęście poznać innych rzeczoznawców, którzy pracują w podobny sposób.

  1. Czwarte zagadnienie — Skąd Pozyskuję dane do analizy rynku?

Jestem sygnatariuszem Instytutu Monitoringu i Analiz Rynku Nieruchomości, który zrzesza obecnie około dwustu rzeczoznawców majątkowych i zarządza bazą danych transakcyjnych lokalnego rynku nieruchomości z województw śląskiego oraz częściowo małopolskiego i opolskiego.

Obecnie baza Silesia posiada w swoich zasobach około trzysta pięćdziesiąt tysięcy transakcji.

Dane rynkowe pozyskiwane są przez sygnatariuszy z aktów notarialnych oraz zestawień transakcji opracowywanych przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Sygnatariusze dzielą się pozyskanymi transakcjami poprzez synchronizację danych w programie Pricebook z bazą danych na serwerze. Terminowość i poprawność wpisywanych danych kontrolują koordynatorzy. Organizowane są szkolenia wewnętrzne, które dotyczą zasad poprawnego wpisywania transakcji.

Program Pricebook jest intuicyjny i dobrze skonstruowany. Jest tam wiele ułatwień dla sygnatariuszy — między innymi:

  • mapy z rozmieszczeniem transakcji,
  • przeglądanie KW na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości wraz z autouzupełnieniem brakującej cyfry kontrolnej w KW.

Nie będę mówić o wszystkich możliwościach tego programu, gdyż inna tematyka jest przedmiotem mojego wystąpienia. Jeśli są Państwo zainteresowani zgłębieniem zagadnienia, to polecam artykuł Tomasz Bielińskiego pt: „ Narzędzia wykorzystywane przez rzeczoznawców majątkowych do budowy bazy danych o rynku nieruchomości”. Jest to syntetyczne, przejrzyste, tabelaryczne zestawienie wszystkich funkcji programów. Artykuł znajduje się w Biuletynie Nieruchomości wydawanym przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych.

  1. Piąte zagadnienie — Z jakimi Problemami spotykam się podczas budowy modeli analitycznych?

Problemy te wynikają z samej specyfiki rynku nieruchomości, który jest nieprzejrzysty, niejednolity oraz często brakuje kluczowych informacji.

Często akt notarialny jest jedynym źródłem na podstawie którego wpisywana jest transakcja do bazy. Problemy wynikają tu z różnego sposobu sporządzania aktów notarialnych. Akty te muszą być odpowiednio formatowane, a na tę chwilę nie ma wypracowanych wzorców do sporządzania aktów i każdy notariusz sporządza je według własnego wewnętrznego wzorca. Nie jest to usystematyzowane, ujednolicone. Notariusze z różną dokładnością egzekwują od klientów kluczowe informacje w bardzo ważnych kwestiach. Spotkałam się często z brakiem informacji na temat powierzchni użytkowej czy powierzchni zabudowy, oraz z bardzo enigmatycznymi opisami nieruchomości bez konkretnych informacji. Często też akt notarialny jest jedynym źródłem na podstawie którego wpisywana jest transakcja.

Kolejny problem to zróżnicowany poziomu dokładności podczas wpisywania danych do bazy przez sygnatariuszy. Mówię to pod kątem budowy modelu. Osoba, która analizuje rynek w inny sposób niż statystyka nie zwraca uwagi na to aby uzupełnić jak największą liczbę rekordów w danej transakcji. Wpisywanie danych już na etapie wstępnym powinno być dokonywane ze świadomością w jaki sposób są one dalej obrabiane.

Powyższy problem powoduje, że wyeksportowane dane wymagają odpowiedniego formatowania warunkowego i agregacji.

Problemem jest również czasochłonność w zbudowaniu modelu. Czas ten zależy od stopnia skomplikowania analizowanego rynku, jakości danych wejściowych, ilości badanych cech.

Każdy model zawiera w sobie jakieś unikatowe rozwiązania i często wspomagam się potrzebną wiedzą na forach statystycznych oraz różnego rodzaju opracowaniami. Wymaga to dużego zaangażowania, determinacji oraz czasu.

Czasochłonność wynika również z pracy nad modelem nawet po jego zakończeniu, z konieczności aktualizowania danych w modelu.

Wszystkie zabiegi są wykonywane po to, aby nasz model w sposób najbardziej precyzyjny tłumaczył rynek. Współczynnik determinacji jest miarą jakości dopasowania modelu i pokazuje na jakim poziomie nasz model wyjaśnia zgromadzone dane pomiarowe.

  1. Szóste zagadnienie — Jakie cechy rynkowe badałam?

Na potrzeby analizy rynku nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi odfiltrowałam transakcje, które mają uzupełnione informacje na temat stanu technicznego oraz na temat stanu zaawansowania. W modelu domów jednorodzinnych badałam 14 cech rynkowych:

  • rodzaj transakcji;
  • podatek;
  • sprzedający;
  • kupujący;
  • powiat;
  • powierzchnia użytkowa;
  • rodzaj zabudowy;
  • rok budowy;
  • podpiwniczenie;
  • stan zaawansowania;
  • stan techniczny;
  • przeznaczenie w MPZP;
  • powierzchnia działki;
  • droga dojazdowa.

Na potrzeby analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych odfiltrowałam transakcje, które mają uzupełnione informacje na temat przeznaczenia w MPZP. W modelu nieruchomości gruntowych niezabudowanych badałam 8 cech rynkowych:

  • Powiat;
  • Rodzaj podatku;
  • Sprzedający;
  • Powierzchnia działki;
  • Przeznaczenie w MPZP;
  • Nabyte prawo;
  • Sposób użytkowania;
  • Uzbrojenie.

Geneza selekcji transakcji w tych dwóch analizach została przedstawiona w załącznikach do operatu.

  1. Siódme zagadnienie — Co zawarłam w Aneksie do operatu sporządzonego dla banku?

Bank zarzucił, że zastosowana metoda wyceny jest nieakceptowalna. W kontekście tego zarzutu skonstruowałam aneks do operatu, w którym między innymi odnoszę się do wyboru metody analizy statystycznej rynku i regresji wielorakiej w obliczaniu wag cech rynkowych.

Aneks ten stanowi załącznik w udostępnionym przeze mnie operacie.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 2147), Art. 154. 1. mówi, że: „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych”.

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U. 2004.207.2109, mówi że: ”§ 4. 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

  1. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.”

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami i Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie powinna być kwestionowana przez różne instytucje (bank nie jest umocowany do podważania prawa w tym zakresie). Metoda analizy statystycznej rynku stosowana jest na równi z metodą porównywania parami i korygowania ceny średniej.

Nie należy utożsamiać metody wyceny z metodą analizy rynku. Analiza rynku jest obligatoryjna i kluczowa w sporządzaniu każdego operatu szacunkowego. W wyniku analizy rynku zostają wyodrębnione cechy rynkowe, które wpływają na wartość nieruchomości. Analiza rynkowa została wykonana po to aby wyodrębnić cechy rynkowe i zbadać w jakim stopniu te cechy rynkowe wpływają na wartość. Do określenia wartości rynkowej zostało zastosowane podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. Natomiast wagi cech rynkowych zostały określone za pomocą regresji wielorakiej. (Występują jeszcze inne sposoby określenia wag cech rynkowych na podstawie np.: tajemniczych, nie publikowanych badań preferencji potencjalnych nabywców na rynku nieruchomości, albo doświadczenia rzeczoznawcy majątkowego. Niestety te ostatnie dwie metody nie odzwierciedlają precyzyjnie rynku nieruchomości i w większości przypadków są oparta na domniemaniu, aniżeli na rzeczywiście przeprowadzonych badaniach).

W artykule „Polskie prawo nakazuje stosowanie metod ekonometrycznych w wycenie – konsekwencje art. 157 ugn.”[1] , autorstwa Krzysztofa Głębickiego i Lucyny Michalec, w sposób teoretyczny jak również warsztatowy precyzyjnie pokazano zależności wynikające z faktu, że podstawą zastosowania metody korygowania ceny średniej oraz metody porównywania parami jest analiza wykonana za pomocą regresji wielorakiej.

Bank poprosił mnie również o udostępnienie transakcji nieruchomości podobnych.

Analiza została przeprowadzona na podstawie danych zgromadzonych przez Stowarzyszenie Instytut Monitoringu i Analiz Rynku Nieruchomości Silesia w Katowicach — imars.pl., którego autor operatu szacunkowego jest sygnatariuszem i statut tej organizacji zabrania udostępniania danych wrażliwych innym podmiotom.

Wszystkie nieruchomości wykorzystane do analizy rynkowej zostały zbadane i opisane pod względem cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości.

  1. Ósme — Jaki jest Sens budowania modeli statystycznych?

Tylko rzetelnie wykonana analiza odzwierciedla w sposób najbardziej precyzyjny zmienność rynku.

Model taki jest bardzo czasochłonny, ale po jego wykonaniu można go wykorzystywać do innych wycen tego samego typu nieruchomości. Jest uniwersalny.

Niestety ze względu na to, że pracuję w mojej jednoosobowej firmie, wykonuję takie analizy tylko na potrzeby własnych wycen. Inni rzeczoznawcy również wykonują swoje analizy i tak naprawdę ta sama praca wykonana jest dziesiątki razy. Analizy są wykonywane z dużą dozą subiektywizmu a chodzi nam przecież wszystkim o to, żeby prowadziły one do obiektywizacji rynku nieruchomości.

Często zlecający wycenę zarzuca, że brak jest analizy rynku.

Analiza danych musi być zestandaryzowana dla bezpieczeństwa i komfortu rzeczoznawcy i najlepiej, żeby była zaopatrzona w certyfikat instytucji wykonującej tę analizę.

Uważam, że środowisko rzeczoznawców to ludzie wywodzący się z różnych profesji, specjaliści w określonych dziedzinach, ale nie każdy z nas musi być wybitnym analitykiem, budowlańcem, czy ekonomistą. Nasz zawód wymaga od nas podnoszenia kwalifikacji. Uważam, że przyszłość zawodu jest związana z pracą zespołową. Ważne jest, żeby uświadomić swoje silne i słabe strony i scedować elementy analityczne operatu ludziom wśród naszej grupy zawodowej, którzy się w tym specjalizują. Wszystkim nam zależy na doskonaleniu swojego warsztatu i ciągłym podnoszeniu jakości naszych opracowań a nie zrobimy tego bez rzetelnej analizy rynku. Ważne jest aby specjalizować się w dziedzinach, które odzwierciedlają nasze predyspozycje.

  1. Dziewiąte zagadnienie — Jaki jest Odbiór metody analizy statystycznej na rynku?

W ciągu ostatniego roku, dwoje moich klientów, którzy zlecali mi wycenę jedynie lokalów mieszkalnych, docenili trud jaki włożyłam w sporządzenie tego opracowania.

Zadawano mi szereg pytań bardzo specjalistycznych do wykonanego opracowania i powiedziano mi, że do tej pory spotykali się oni z inną jakością, która budziła ich wątpliwości i której nie akceptują.

Rośnie świadomość klientów. Mówię również o wycenach komorniczych, dla sądów czy urzędów. Tutaj najważniejsze jest najprecyzyjniejsze odzwierciedlenie wartości nieruchomości i możliwość identyfikacji każdego etapu sporządzania analizy rynku.

[1] Załącznik na stronie www.ptrm.pl/polskie-prawo-nakazuje-stosowanie-metod-ekonometrycznych-w-wycenie