Analizy rynku nieruchomości

Podstawą każdego operatu szacunkowego jest analiza rynku nieruchomości, z której wynikają cechy wpływające na wartość nieruchomości.

Geneza operatu szacunkowego powinna mieć źródło w przeprowadzeniu rzetelnej analizy rynku, wspomaganej współczesnymi narzędziami służącymi do obróbki i analizy danych, a także wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości.

Analiza, którą wykonujemy płynnie łączy wiedzę z zakresu wyceny nieruchomości, statystyki, ekonometrii, matematyki, logiki i informatyki. Doskonale rozumiemy specyfikę rynku nieruchomości, nieustannie wzbogacamy warsztat pracy, aby w naszych modelach zaprezentować całą złożoność i nieprzewidywalność rynku. Analiza ta oparta jest na wynikach z przeprowadzonych badań na dużej próbce reprezentatywnej.

Współczesna wycena powinna być wspomagana narzędziami, które pozwolą odzwierciedlić zmienność, nieprzejrzystość i niejednolitość stale ewoluującego rynku nieruchomości.

Analiza statystyczna jest jedyną obligatoryjną drogą służącą do określenia wag cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości. Tylko rzetelne badania, które wykonujemy prezentują całą złożoność rynku.

Nasza kancelaria wykonała następujące modele ekonometryczne na potrzeby analizy:

  • rynku nieruchomości lokalowych o przeznaczeniu mieszkalnym w Tychach;
  • rynku nieruchomości lokalowych o przeznaczeniu mieszkalnym w Gliwicach;
  • regionalnego rynku nieruchomości lokalowych o przeznaczeniu mieszkalnym;
  • regionalnego rynku nieruchomości o przeznaczeniu parkingi;
  • regionalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych;
  • regionalego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych służących na polepszenie oraz uzupełnienie działek;
  • regionalnego rynku nieruchomości lokali użytkowych;
  • regionalnego rynku nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi;
  • rynku nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi z powiatu gliwickiego;
  • regionalnego rynku nieruchomości zabudowanych budynkami komercyjnymi i przemysłowymi;
  • regionalnego rynku nieruchomości zabudowane o przeznaczeniu biurowym i  administracyjnym;
  • regionalnego rynku nieruchomości lokalowych o sposobie użytkowania strych.

 


Fragment przykładowej analizy rynku nieruchomości wykonanej przez naszą kancelarię


Model ekonometryczny służący do analizy regionalnego rynku nieruchomości lokalowych o przeznaczeniu mieszkalnym.

Pobrany z bazy danych zbiór 8382 transakcji został poddany analizie, na podstawie której wyselekcjonowano ostatecznie zbiór 8177 transakcji (usunięto m.in. transakcje gdzie sprzedający i kupujący są powiązani ze sobą, z odroczoną płatnością, odroczonym wydaniem nieruchomości, gdzie cena < wartości itd.), które posłużyły do budowy modelu wartości.

Regresja - Ceny jednostkowe bez korekty ze względu na upływ czasu
Regresja – Ceny jednostkowe bez korekty ze względu na upływ czasu
Wartość względna trendu w % na rok
Wartość względna trendu w % na rok
Histogram rozkładu cen jednostkowych
Histogram rozkładu cen jednostkowych
Analiza średnich z cen jednostkowych w poszczególnych kwartałach z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych w poszczególnych kwartałach z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych w poszczególnych powiatach regionu z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych w poszczególnych powiatach regionu z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na rodzaj podatku z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na rodzaj podatku z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na rodzaj sprzedającego z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na rodzaj sprzedającego z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na rodzaj kupującego z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na rodzaj kupującego z uwzględnieniem liczności transakcji
Histogram rozkładu transakcji lokalami mieszkalnymi o określonej powierzchni użytkowej
Histogram rozkładu transakcji lokalami mieszkalnymi o określonej powierzchni użytkowej
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na występowanie powierzchni przynależnej z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na występowanie powierzchni przynależnej z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na liczbę pokoi w lokalu z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na liczbę pokoi w lokalu z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na piętro z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na piętro z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na rodzaj nabytego prawa do lokalu z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na rodzaj nabytego prawa do lokalu z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na rodzaj nabytego prawa do gruntu z uwzględnieniem liczności transakcji
Analiza średnich z cen jednostkowych ze względu na rodzaj nabytego prawa do gruntu z uwzględnieniem liczności transakcji
W ten sam sposób zbadano dane dotyczące wpływu stanu technicznego oraz roku budowy na ceny lokali. Ze względu na wrażliwośc tych danych, które pozwalają na uwzględnienie wpływu tych cech na wartość w modelu regresyjnym (a zatem także umożliwiają obliczenie tzw. wag cech rynkowych) – tej części badań celowo nie opublikowano.

Zamieszczone materiały ani ich części nie mogą być: powielane, dystrybuowane, publikowane, modyfikowane, przetwarzane, udostępniane, utrwalane, przechowywanie ani wykorzystywane w żadnej formie i przy użyciu żadnych środków elektronicznych, rejestrujących, mechanicznych, fotograficznych bez uprzedniego pisemnego zezwolenia firmy Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego mgr inż. Sylwia Drzewiecka-Pielasa.
Zamieszczone fragmenty analiz danych są prezentowane w celu pokazania warsztatu pracy autora strony. Użycie lub niewłaściwe użycie tych oznaczeń lub jakichkolwiek elementów treści niniejszej strony jest stanowczo zakazane.
Niniejsza analiza została wykonana przy użyciu danych zgormadzonych przez Stowarzyszenie Instytut Monitoringu i Analiz Rynku Silesia z siedzibą w Katowicach.